Comment ça marche
Le taux de capitalisation est le rendement annuel sans levier d'un investissement immobilier, en pourcentage de la valeur. Il exclut le financement — pas d'hypothèque, pas de levier — pour comparer le rendement sous-jacent de deux immeubles à conditions égales. Cap rate = NOI / valeur, où NOI (revenu net d'exploitation) est le revenu locatif annuel moins les charges d'exploitation (taxes, assurance, entretien, gestion, vacance), mais AVANT intérêts d'emprunt, amortissement et impôts.
Pourquoi ça compte. Deux immeubles au même prix peuvent avoir des cap rates très différents si l'un a des loyers plus élevés ou des charges plus basses. Un « 5 cap » à 50 K $ NOI vaut 1 M ; un « 8 cap » au même NOI vaut 625 K $. Le marché fixe les cap rates : un immeuble qui se traite au-dessus du marché cache du risque (entretien différé, quartier en déclin, risque de commercialisation) ou est sous-évalué.
Bandes typiques. Multi-locatif urbain premium : 4–5 %. Urbain secondaire : 5–6,5 %. Périurbain / petits marchés : 6–8 %. Tertiaire / industriel : 7–9 %. Au-delà de 10 % : examen approfondi — le vendeur intègre rotation des locataires, problèmes structurels ou risque de localisation. Les cap rates se compriment quand les taux baissent (les investisseurs acceptent moins) et s'élargissent quand ils montent. C'est la métrique la plus suivie en immobilier commercial.
La formule
Utilisez toujours un NOI stabilisé — loyers réellement perçus, pas de marché ni pro-forma. Soustrayez 5–10 % de vacance même sur immeubles à 100 %. N'incluez pas le capex (toit, CVC) dans le NOI ; il apparaît séparément pour le cash-on-cash.
Exemple de calcul
- Immeuble : 80 000 $ loyer brut, 25 000 $ charges, prix 750 000 $.
- NOI = 80 000 − 25 000 = 55 000 $. Cap Rate = 55 000 / 750 000 = 7,33 %.
Questions fréquentes
Différence entre cap rate et cash-on-cash ?
Le cap rate ignore le prêt ; le cash-on-cash le compte. Cap = NOI / valeur. Cash-on-cash = (NOI − service annuel de la dette) / cash investi (apport + frais + réserves). Avec levier, le cash-on-cash dépasse typiquement le cap rate car le prêt amplifie le rendement sur fonds propres — et les pertes. Cap rate pour comparer, cash-on-cash pour votre dossier.
Dois-je inclure mon temps de gestion ?
Oui — au coût d'un gestionnaire tiers (typiquement 6–10 % du brut résidentiel, 4–6 % commercial). Si vous gérez vous-même, vous échangez du temps contre du cash. Exclure les frais gonfle le NOI et le cap rate, faisant paraître l'opération meilleure qu'elle n'est. Le « vrai » cap rate pour comparer doit toujours inclure des frais de marché, même si vous gérez personnellement.
Comment les taux affectent-ils les cap rates ?
Inversement, principalement. Quand le 10 ans rend 1 %, un cap rate à 4 % paraît attractif (3 points de prime sur le sans-risque). Quand le 10 ans rend 4,5 %, 4 % de cap n'est plus une prime de risque sensée et les prix chutent (cap rates montent) jusqu'à ce que le spread s'élargisse. Les hausses 2022–2024 ont déclenché 100–150 pb d'expansion sur la plupart des types US — baisses de prix de 15–25 % à NOI constant. D'où le caractère prospectif du cap rate : l'actuel dépend de la trajectoire future.