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Calculateur de capacité d'achat immobilier

Estimez le prix d'achat immobilier maximum à partir du revenu brut, des dettes mensuelles, de l'apport, du taux et du ratio d'endettement cible.

Comment ça marche

La question la plus googlée en immobilier perso : « quel prix puis-je me permettre ? ». Dépend de six chiffres — revenu brut, dettes mensuelles actuelles, apport, taux, durée et ratio DTI accepté. Ce calculateur résout l'inverse du prêt : étant donné une mensualité max, quel capital cela couvre, donc quel prix total ?

La règle des 36 % est le standard. La dette mensuelle totale (PITI + autres) ne doit pas dépasser 36 % du revenu brut mensuel. La version « front-end » ne regarde que le logement et plafonne à 28 %. Conservateurs : 28 % ; agressifs : jusqu'à 43 % (limite Fannie Mae) ; FHA : 50 %.

Vérifiez la réponse. La règle DTI ignore plusieurs coûts réels : charges de copropriété, réserve d'entretien (1 % de la valeur/an), différences de trajet domicile-travail, coût d'opportunité de l'apport bloqué. Une maison au max DTI est techniquement payable mais ne laisse rien pour la retraite, les urgences, les vacances. Règle prudente : « moins de 25 % du net en PITI ». Ce calculateur donne la borne haute ; choisissez un objectif entre prudent et borne selon le reste de votre vie.

La formule

dette_mens_max = revenu_brut_mens × DTI % mensualité_max_log = dette_mens_max − autres_dettes_mens soustraire taxe + assurance mensuelles ≈ valeur × taux_taxe_ass / 12 le reste couvre PI : PI_mens = (P × r) / (1 − (1+r)^−n) avec r = TAEG/12, n = années × 12 prêt_max = PI_mens × ((1 − (1+r)^−n) / r) prix_max = prêt_max + apport (Résolu itérativement — taxe/assurance dépend du prix.)

revenu_brut_mens avant impôts. dettes_mens exclut le nouveau prêt. taux_taxe_ass = taxe foncière annuelle + assurance en % de la valeur (moyennes US : taxe 1,1 %, assurance 0,4 % — ~1,5 % combiné). DTI défaut 36 %, monter à 43 % pour pousser, baisser à 28 % pour la sécurité.

Exemple de calcul

  • 8 000 $/mois brut, 400 $/mois autres dettes, 40K apport, 6,5 % APR, 30 ans, 36 % DTI, 1,5 % taxe/assur.
  • Dette max : 2 880 $/mois. Logement max : 2 480 $. Après ~370 $ taxe+assur, ~2 110 $ PI → prêt ~334K. Prix max ≈ 374K $.

Questions fréquentes

Le DTI 36 % est-il prudent ou tendu ?

C'est la borne haute du prêteur — les banques prêtent jusqu'à 36–43 % DTI sans souci. En finance perso, 36 % laisse seulement 64 % du brut pour tout le reste : impôts (25–30 %), retraite (10 %+), courses, transport, épargne, plaisirs. Beaucoup à 36 % n'ont plus de marge retraite. Pour maison + retraite saine, visez 25–28 % front-end.

Et les charges de copropriété, entretien, factures ?

Pas dans la formule DTI mais ça frappe le portefeuille. Budget : copropriété 0–1 % de la valeur/an (très variable), entretien 1 % de la valeur/an (toit, CVC, électroménager), factures 200–500 €/mois selon taille et climat, jardin/ménage selon. Une maison de 400K peut coûter 5K–10K/an au-delà du prêt. Ignorez et vous êtes à sec en 18 mois.

Un apport plus élevé change quoi ?

Deux effets. (1) Ajout direct au prix max — 50K vs 20K augmente le max de 30K avec le même prêt. (2) Au-dessus de 20 % en conventionnel, vous évitez la PMI (0,5–1,5 %/an du prêt), réduisant la mensualité effective et permettant ~5–10 % de maison en plus au même DTI. 20 % est le palier naturel. En dessous : PMI = +0,5–1,5 % de taux effectif. À 20 %+ : financement propre.

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