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Calculadora de capacidad de compra de vivienda

Estima el precio máximo de vivienda que puedes pagar a partir del ingreso bruto, deudas mensuales, entrada, tipo hipotecario y ratio DTI objetivo.

Cómo funciona

La pregunta más buscada en inmobiliario personal: «¿cuánta casa puedo permitirme?». Depende de seis cifras — ingreso bruto, deudas mensuales actuales, entrada, tipo, plazo y el ratio DTI que aceptes. Esta calculadora resuelve la inversa de la hipoteca: dado un pago mensual máximo, ¿qué principal cubre y, por tanto, qué precio total?

La regla del 36 % es el estándar. La deuda mensual total (PITI hipoteca + otras deudas) no debe superar el 36 % del ingreso bruto mensual. La versión «front-end» mira solo la cuota de vivienda y la limita al 28 %. Planificadores conservadores usan 28 % como tope superior; compradores agresivos llegan al 43 % (límite Fannie Mae) y FHA hasta el 50 %.

Verifica la respuesta. La regla DTI ignora varios costes reales: comunidad, reserva de mantenimiento (1 % del valor/año), diferencias de transporte entre ubicaciones y el coste de oportunidad de la entrada. Una casa al máximo DTI es técnicamente pagable pero no deja nada para jubilación, emergencias o vacaciones. La regla más conservadora — «menos del 25 % del neto en PITI» — deja mucho más margen. Esta calculadora da el techo superior; elige un objetivo entre conservador y techo en función del resto de tu vida.

La fórmula

deuda_mensual_max = ingreso_bruto_mensual × DTI% cuota_max_vivienda = deuda_mensual_max − otras_deudas_mensuales resta IBI + seguro mensual ≈ valor × tipo_imp_seg / 12 resto cubre PI: PI_mensual = (P × r) / (1 − (1+r)^−n) con r = TAE/12, n = años×12 préstamo_max = PI_mensual × ((1 − (1+r)^−n) / r) precio_max = préstamo_max + entrada (Resuelto iterativamente — impuesto/seguro depende del precio.)

ingreso_bruto_mensual antes de impuestos. deudas_mensuales excluye la nueva hipoteca. tipo_imp_seg es IBI + seguro anual como % del valor (medias EE. UU.: IBI 1,1 %, seguro 0,4 % — ~1,5 % combinado). DTI por defecto 36 %, sube a 43 % para forzar, baja a 28 % por prudencia.

Ejemplo de cálculo

  • 8.000 $/mes bruto, 400 $/mes otras deudas, 40K entrada, 6,5 % TAE, 30 años, 36 % DTI, 1,5 % imp/seguro.
  • Deuda max: 2.880 $/mes. Vivienda max: 2.480 $. Tras ~370 $ imp+seg, ~2.110 $ PI → préstamo ~334K. Precio max ≈ 374K $.

Preguntas frecuentes

¿Es seguro o forzado el 36 % DTI?

Es el techo de los bancos — prestan hasta 36–43 % DTI sin preguntar. Desde finanzas personales, 36 % deja solo el 64 % del bruto para todo lo demás: impuestos (25–30 %), jubilación (10 %+), comida, transporte, ahorro y discrecional. Mucha gente con 36 % no tiene margen real para jubilación. Si quieres casa y plan de jubilación sano, apunta a 25–28 % front-end.

¿Y la comunidad, mantenimiento y suministros?

No están en la fórmula DTI pero igual te impactan. Presupuesto: comunidad 0–1 % del valor/año (varía mucho), mantenimiento 1 % del valor/año (techo, climatización, electrodomésticos), suministros 200–500 €/mes según tamaño y clima, jardín/limpieza si procede. Una casa de 400K puede costar 5K–10K/año extra. Ignorar esto te deja sin liquidez a los 18 meses.

¿Cómo cambia con más entrada?

Dos vías. (1) Suma directa al precio máximo — 50K vs 20K aumenta el máximo en 30K con mismo préstamo. (2) Por encima del 20 % en convencionales evitas PMI (0,5–1,5 %/año del préstamo), reduciendo cuota efectiva y dejándote permitirte ~5–10 % más casa al mismo DTI. 20 % es el punto natural. Por debajo: PMI suma 0,5–1,5 % al tipo efectivo. A 20 %+: financiación limpia.

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