Comment ça marche
Refinancer, c'est remplacer son prêt actuel par un nouveau — généralement à taux plus bas, souvent avec une nouvelle durée. Deux questions décident de l'intérêt : combien vous économisez par mois et combien de temps pour que ces économies couvrent les frais de dossier (le point d'équilibre). Au-delà, chaque mois supplémentaire est de l'économie nette. Saisissez le capital restant, le taux actuel, les années restantes, le nouveau taux et la nouvelle durée, ainsi que les frais : le calculateur affiche la nouvelle mensualité, l'écart mensuel, le point d'équilibre et l'économie totale.
La formule
P = capital restant dû. r = taux mensuel (annuel ÷ 12, décimal). n = mois. Frais de dossier = expertise, dossier, frais de notaire, enregistrement, etc. — généralement 2 à 5 % du capital sur un prêt immobilier américain. L'économie totale compare le total des paiements du nouveau prêt sur sa durée à ce que vous auriez payé sur l'actuel sur sa durée restante, moins les frais initiaux.
Exemple de calcul
- Actuel : 320 000 $ restant dû, 7,5 %, 25 ans restants. Offre : 5,75 % sur 30 ans, 4 000 $ de frais.
- Nouvelle mensualité ≈ 1 867 $ contre 2 365 $ actuels. Économie mensuelle ≈ 498 $.
- Point d'équilibre : 4 000 / 498 ≈ 8 mois. Au-delà, le refinancement est pur gain — même si la durée plus longue augmente les intérêts totaux sans remboursements anticipés.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il prévoir de garder le logement pour que le refinancement soit intéressant ?
Assez longtemps pour dépasser largement le point d'équilibre — idéalement 2 à 3 fois. Si le point d'équilibre est à 8 mois, rester plus de 2 ans rend l'opération clairement gagnante. Si vous déménagez dans l'année, les frais dépasseront probablement les économies.
Quelle baisse de taux justifie un refinancement ?
Vieille règle : au moins 1 point. En réalité, ça dépend du capital, des frais et de la durée d'occupation. Sur 320 000 $, même 0,5 point peut être rentabilisé en moins de 2 ans. Calculez votre cas — le calculateur donne le point d'équilibre exact, plus fiable que n'importe quelle règle empirique.
Refinancer remet-il à zéro la durée du prêt ?
Oui — c'est exactement ce que veut dire « nouvelle durée ». Refinancer un prêt avec 25 ans restants en un nouveau de 30 ans rallonge le total de 5 ans. Mensualité plus basse, mais davantage d'intérêts au total — sauf à continuer à payer au niveau précédent (la plupart des prêteurs autorisent des remboursements anticipés sans pénalité).
Et si la calculatrice indique « N'atteint pas le point d'équilibre » ?
Cela signifie que la nouvelle mensualité est plus élevée que l'actuelle — souvent parce que la nouvelle durée est bien plus courte. Refinancer vers une durée plus courte pour solder plus vite est valable (économie d'intérêts), mais les frais ne se récupèrent pas via la mensualité. Regardez plutôt l'économie totale.