Wie es funktioniert
Die meist gegoogelte Frage im Privatimmobilien-Bereich: „wie viel Haus kann ich mir leisten?". Hängt von sechs Zahlen ab — Bruttoeinkommen, monatliche Schulden, Anzahlung, Zinssatz, Laufzeit und akzeptierte DTI-Quote. Dieser Rechner löst die inverse Hypothek: Bei welcher Monatsrate-Obergrenze welcher Kreditbetrag, also welcher Kaufpreis?
Die 36-%-Regel ist Standard. Monatliche Gesamtschulden (PITI + andere) ≤ 36 % vom Bruttomonatseinkommen. Die „Front-End"-Variante limitiert nur die Wohnkosten auf 28 %. Konservativ: 28 %; aggressiv: bis 43 % (Fannie-Mae-Grenze); FHA bis 50 %.
Reality-Check. Die DTI-Regel übersieht reale Kosten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage (1 %/Jahr vom Wert), Pendelkosten-Unterschiede, Opportunitätskosten der Anzahlung. Ein Haus am DTI-Maximum ist zwar leistbar, lässt aber nichts für Altersvorsorge, Notfälle, Urlaub. Konservative Faustregel: „unter 25 % vom Netto für PITI". Dieser Rechner gibt die Obergrenze; wähle ein Ziel zwischen konservativ und Obergrenze, je nach Rest deines Lebens.
Die Formel
Brutto_monatl vor Steuer. Monatl_Schulden ohne neue Hypothek. Steuer-Vers-Rate = jährliche Grundsteuer + Versicherung als % des Werts (US-Mittel: Steuer 1,1 %, Versicherung 0,4 % — ~1,5 % kombiniert). DTI Standard 36 %, auf 43 % erhöhen für maximalen Rahmen, auf 28 % senken für Sicherheit.
Beispielrechnung
- 8.000 $/Monat brutto, 400 $/Monat andere Schulden, 40k Anzahlung, 6,5 % APR, 30 Jahre, 36 % DTI, 1,5 % Steuer/Vers.
- Max Schulden: 2.880 $/Monat. Max Wohnen: 2.480 $. Nach ~370 $ Steuer+Vers ~2.110 $ PI → Kredit ~334k. Max Hauspreis ≈ 374k $.
Häufig gestellte Fragen
Ist 36 % DTI sicher oder gestreckt?
Es ist die Obergrenze des Kreditgebers — Banken vergeben bis 36–43 % DTI ohne Rückfragen. Aus privater Finanzsicht lässt 36 % nur 64 % des Brutto für alles andere: Steuern (25–30 %), Altersvorsorge (10 %+), Lebensmittel, Transport, Sparen, Freizeit. Viele bei 36 % haben keinen Spielraum für Altersvorsorge. Für Haus + gesunde Vorsorge: 25–28 % Front-End anstreben.
Was ist mit Hausgeld, Wartung und Nebenkosten?
Nicht in der DTI-Formel, treffen aber das Portemonnaie. Budget: Hausgeld 0–1 % vom Wert/Jahr (stark variabel), Wartungsrücklage 1 % vom Wert/Jahr (Dach, Heizung, Geräte), Nebenkosten 200–500 €/Monat je nach Größe/Klima, Garten/Reinigung. Ein 400k-Haus kann leicht 5k–10k/Jahr über die Rate hinaus kosten. Ignoriert man das, ist Cash in 18 Monaten weg.
Wie ändert eine höhere Anzahlung?
Zwei Wirkungen. (1) Direkt höherer Maximalpreis — 50k vs 20k Anzahlung = 30k mehr Hauspreis bei gleichem Kredit. (2) Über 20 % Anzahlung bei konventionellen Krediten entfällt PMI (0,5–1,5 %/Jahr vom Kredit), niedrigere effektive Rate, ~5–10 % mehr Haus bei gleichem DTI. 20 % ist der natürliche Schwellwert. Darunter: PMI = +0,5–1,5 % effektiver Zins. Ab 20 %: saubere Finanzierung.