Wie es funktioniert
Ihre Schulden-Einkommens-Quote (DTI) ist die wichtigste Kennzahl bei einer Hypothekenzusage — sie sagt der Bank, welcher Prozentsatz Ihres Bruttomonatseinkommens bereits durch Schuldendienst gebunden ist. Je niedriger die Quote, desto mehr Polster für neue Schulden und desto eher gibt die Bank grünes Licht. Es gibt zwei Varianten: Front-End-DTI (nur die geplante Wohnrate ÷ Einkommen) und Back-End-DTI (alle monatlichen Schuldenraten ÷ Einkommen). Die meisten Banken schauen auf Back-End, weil es alles erfasst — Studienkredite, Autokredite, Kreditkartenmindestraten, Unterhalt — nicht nur die beantragte Hypothek.
Die Branchenschwellen sind etabliert. Für eine konventionelle Hypothek wollen Banken Back-End-DTI typisch unter 43 % (US-„Qualified Mortgage"-Obergrenze), mit 36 % als Komfortzone, in der die Konditionen kompetitiv werden. In Deutschland gilt eher die 35–40 %-Grenze als Faustregel ohne harte gesetzliche Vorgabe. FHA-Darlehen (US) erlauben bis 50 % Back-End mit Kompensationsfaktoren (hohe Bonität, große Anzahlung). Für Front-End ist 28 % die klassische „Wohnen darf nicht überschreiten"-Regel — bei 5 000 €/Monat brutto sind das 1 400 €/Monat für Tilgung, Zins, Steuern, Versicherung und Hausgeld zusammen.
Praktische Hinweise. (1) DTI nutzt Bruttomonatseinkommen (vor Steuern), nicht Netto — die Bank schaut auf das, was Sie offiziell verdienen, nicht auf das, was auf dem Konto ankommt. (2) Kreditkarten-Mindestraten zählen, nicht der volle Saldo. Ein 10 000 €-Saldo mit 200 €/Monat Mindestrate bringt 200 € in den Nenner, nicht 10 000 €. Die Bank nimmt an, dass Sie unendlich Mindestraten zahlen — konservativ, aber konsistent. (3) Die DTI wird mit der geplanten Wohnrate berechnet, nicht mit der aktuellen Miete. Wer 1 500 €/Monat Miete zahlt und eine Hypothek mit 2 200 €/Monat beantragt, wird mit 2 200 € berechnet, und der DTI steigt genau im Moment der Zusage. (4) Selbstständige müssen meist 2 Jahre Steuerunterlagen vorlegen, und Banken bilden den Durchschnitt — ein starkes aktuelles Jahr zählt nicht voll, wenn das Vorjahr schwach war. Planen Sie entsprechend.
Die Formel
Wohnrate ist die geplante monatliche Hypothekenrate inkl. Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Wohngeld und einer ggf. anfallenden Restschuldversicherung. Alle weiteren Schuldenraten umfasst Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestraten, Unterhalt, Privatkredite — aber keine Nebenkosten, Lebensmittel oder andere Lebenshaltungskosten. Bruttomonatseinkommen ist das Einkommen vor Steuern: Gehalt, Einkommen aus Selbstständigkeit und jedes verlässliche Zusatzeinkommen, das die Bank anrechnet.
Beispielrechnung
- Ein Haushalt verdient 7 500 $ brutto/Monat. Geplante Hypothekenrate: 1 950 $ (Tilgung + Zins + Steuern + Versicherung + Wohngeld). Außerdem 400 $/Monat Autokredit, 250 $/Monat Studienkredit, 100 $/Monat Kreditkarten-Mindestrate.
- Front-End-DTI = 1 950 / 7 500 × 100 = 26,0 %. Unter der 28 %-Faustregel — komfortabel.
- Gesamtschulden = 1 950 + 400 + 250 + 100 = 2 700 $. Back-End-DTI = 2 700 / 7 500 × 100 = 36,0 %. Genau an der konservativen Schwelle — qualifiziert für konventionelle Hypothek ohne Kompensationsfaktoren.
- Wenn die Kreditkarten getilgt werden (-100 $/Monat), fällt der Back-End-DTI auf 2 600 / 7 500 = 34,7 % — bevorzugte Zone, in der Banken um Konditionen konkurrieren.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Front-End- und Back-End-DTI?
Front-End-DTI zählt nur die geplante Wohnrate im Zähler (Tilgung + Zins + Steuern + Versicherung + Wohngeld + Restschuldversicherung). Back-End ergänzt jede weitere monatliche Verpflichtung: Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestraten, Unterhalt. Beide nutzen denselben Nenner (Bruttomonatseinkommen). Front-End beantwortet „Ist das Haus an sich bezahlbar?"; Back-End: „Kann er das Haus mit allen anderen Verpflichtungen tragen?". Banken gewichten Back-End stärker, weil jemand mit handhabbarer Hypothek, aber hohen anderen Schulden trotzdem Ausfallrisiko trägt. Die meisten US-Konventionszusagen verlangen Back-End unter 43 %, idealerweise 36 %.
Zählt meine aktuelle Miete bei der Hypothekenanfrage zum DTI?
Nein — die Miete entfällt im Moment des Notartermins, daher setzt die Bank die geplante Hypothekenrate an ihre Stelle. Deshalb steigt der DTI typisch zur Zusagezeit: 1 500 $/Monat Miete wird durch 2 200 $/Monat Hypothekenrate ersetzt. Banken nutzen die höhere Zahl, weil das die tatsächliche Verpflichtung nach Übergabe ist. Konsequenz: Selbst-Vorqualifikation mit der geplanten Wohnrate rechnen, nicht mit den aktuellen Wohnkosten. Ist der DTI mit Miete bequem, überschreitet er aber mit der neuen Hypothek 43 %, dann ist ein kleineres Haus oder eine längere Wartezeit zur Schuldentilgung angesagt.
Kann ich meinen DTI verbessern, ohne mehr zu verdienen?
Ja — der schnellste Hebel ist die Tilgung kleiner Salden, um die monatliche Mindestrate aus dem Zähler zu streichen. Ein 2 000 $ Kreditkarten-Saldo mit 40 $/Monat Mindestrate senkt den Back-End-DTI um exakt 40 ÷ Einkommen × 100 Prozentpunkte sobald er getilgt ist. Ein 5 000 $ Privatkredit mit 150 $/Monat senkt ihn um 150 ÷ Einkommen × 100. Zuerst die Kredite mit dem höchsten Raten-zu-Saldo-Verhältnis ansteuern — größte DTI-Verbesserung pro getilgtem Euro. Weitere Maßnahmen: teure Schulden refinanzieren, um Laufzeit zu strecken und Rate zu senken (verbessert DTI, erhöht aber Gesamtzinsen — Trade-off); Kreditkartensaldo auf 0 %-Angebot mit 60-Monats-Plan transferieren (Rate sinkt); Bank um Anrechnung eines seit 2+ Jahren stabilen Nebenverdienstes bitten. Was NICHT hilft: Teiltilgung eines großen Saldos ohne Wegfall der Monatsrate — die Bank nutzt weiterhin dieselbe Mindestrate.