Wie es funktioniert
Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) ist die ungehebelte Jahresrendite einer Immobilieninvestition als Prozentsatz des Wertes. Sie schließt Finanzierung aus — keine Hypothek, kein Hebel — um die zugrunde liegende Rendite zweier Objekte gleichberechtigt zu vergleichen. Cap Rate = NOI / Objektwert, wobei NOI (Netto-Betriebsergebnis) Jahresmieteinnahmen minus Betriebskosten (Steuern, Versicherung, Wartung, Verwaltung, Leerstandsreserve), aber VOR Hypothekenzinsen, Abschreibung und Einkommensteuer ist.
Warum wichtig. Zwei gleich teure Objekte können sehr unterschiedliche Cap Rates haben, wenn eines höhere Mieten oder niedrigere Kosten hat. Ein „5 Cap" mit 50k NOI = 1 Mio Wert; ein „8 Cap" mit gleichem NOI = 625k. Der Markt setzt Cap Rates, ein Objekt mit überdurchschnittlicher Cap Rate hat versteckte Risiken (aufgeschobene Wartung, Lage-Verfall, Vermietungsrisiko) oder ist wirklich unterbewertet.
Typische Bänder. Premium-Mehrfamilien Stadt: 4–5 %. Sekundärstädtisch: 5–6,5 %. Vorstadt / kleinere Märkte: 6–8 %. Tertiär / Industrie: 7–9 %. Über 10 %: genau prüfen — Verkäufer preist Mieterfluktuation, strukturelle Probleme oder Lagerisiko ein. Cap Rates komprimieren bei niedrigen Zinsen (Investoren akzeptieren weniger), erweitern sich bei steigenden Zinsen. Wichtigste Metrik im Gewerbeimmobilien-Geschäft.
Die Formel
Stets stabilisiertes NOI verwenden — tatsächlich vereinnahmte Mieten, nicht Markt- oder Proforma-Werte. 5–10 % Leerstandsabschlag auch bei 100 % Belegung. Capex (Dach, Klima) nicht ins NOI; das taucht separat im Cash-on-Cash-Return auf.
Beispielrechnung
- Gebäude: 80.000 $ Bruttomiete, 25.000 $ Kosten, Preis 750.000 $.
- NOI = 80.000 − 25.000 = 55.000 $. Cap Rate = 55.000 / 750.000 = 7,33 %.
Häufig gestellte Fragen
Unterschied Cap Rate vs. Cash-on-Cash?
Cap Rate ignoriert den Kredit; Cash-on-Cash berücksichtigt ihn. Cap = NOI / Wert. Cash-on-Cash = (NOI − jährlicher Schuldendienst) / eingesetztes Kapital (Anzahlung + Abschlusskosten + Anfangsreserven). Mit Hebel typisch höhere Cash-on-Cash als Cap Rate, weil Kredit Eigenkapitalrendite verstärkt — und Verluste. Cap Rate für Vergleiche, Cash-on-Cash für die konkrete Dealökonomie.
Soll meine Zeit für Verwaltung enthalten sein?
Ja — zu Kosten eines externen Verwalters (typisch 6–10 % der Bruttomiete bei Wohnungen, 4–6 % gewerblich). Bei Eigenverwaltung tauschst du Zeit gegen Cash. Ohne Verwaltungsgebühr ist NOI und Cap Rate aufgebläht — Deal sieht besser aus als er ist. Die „echte" Cap Rate für Vergleiche enthält immer marktübliche Verwaltungsgebühr, auch wenn du sie selbst machst.
Wie beeinflussen Zinsen die Cap Rate?
Vorwiegend invers. Bei 10-jähriger Staatsanleihe-Rendite 1 % erscheint Cap Rate 4 % attraktiv (3 Prozentpunkte über risikofrei). Bei 4,5 % ist Cap Rate 4 % keine sinnvolle Risikoprämie mehr, Preise fallen (Cap Rates steigen) bis Spread sich weitet. Zinssprünge 2022–2024 lösten 100–150 Basispunkte Cap-Rate-Erweiterung aus — Preisrückgang 15–25 % bei konstantem NOI. Daher ist Cap Rate vorausschauend: heute hängt sie davon ab, wohin die Zinsen gehen.