Wie es funktioniert
Beim Refinanzieren wird der bestehende Kredit durch einen neuen ersetzt — meist zu niedrigerem Zinssatz, oft mit neuer Laufzeit. Zwei Fragen entscheiden, ob es sich lohnt: Wie viel Sie monatlich sparen und wann diese Ersparnis die Abschlusskosten gedeckt hat (Break-even). Danach ist jeder weitere Monat reine Ersparnis. Restschuld, aktueller Zins, Restlaufzeit, neuer Zins und neue Laufzeit sowie Abschlusskosten eingeben — der Rechner zeigt neue Rate, monatliche Differenz, Break-even und Gesamtersparnis.
Die Formel
P = Restschuld. r = Monatszins (jährlich ÷ 12, dezimal). n = Monate. Abschlusskosten = Bewertung, Bearbeitung, Notar, Grundbuch usw. — bei US-Hypotheken meist 2–5 % der Kreditsumme. Die Gesamtersparnis vergleicht die Zahlungen über die neue Laufzeit mit denen, die auf dem alten Kredit über dessen Restlaufzeit angefallen wären, abzüglich der Abschlusskosten.
Beispielrechnung
- Aktuell: 320.000 $ Restschuld, 7,5 %, 25 Jahre Restlaufzeit. Angebot: 5,75 % über 30 Jahre, 4.000 $ Abschlusskosten.
- Neue Rate ≈ 1.867 $ vs. aktuell 2.365 $. Monatliche Ersparnis ≈ 498 $.
- Break-even: 4.000 / 498 ≈ 8 Monate. Danach ist die Umschuldung reiner Gewinn — die längere Laufzeit erhöht ohne Sondertilgung allerdings die Gesamtzinsen.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange sollte ich noch im Haus bleiben, damit Refinanzierung Sinn ergibt?
Lang genug, um den Break-even deutlich zu überschreiten — idealerweise 2–3-mal so lang. Liegt der Break-even bei 8 Monaten, ist die Umschuldung bei einem Verbleib von 2+ Jahren ein klarer Gewinn. Bei einem Umzug innerhalb eines Jahres übersteigen die Abschlusskosten meist die Ersparnis.
Wie groß muss die Zinsdifferenz für eine Umschuldung sein?
Klassische Faustregel: mindestens 1 Prozentpunkt. In der Praxis hängt es von Restschuld, Gebühren und Verbleibsdauer ab. Bei 320.000 $ kann sich selbst 0,5 Punkte Differenz in unter 2 Jahren rechnen. Eigene Zahlen einsetzen — der Rechner liefert den genauen Break-even, der schlägt jede Faustregel.
Setzt die Umschuldung die Restlaufzeit zurück?
Ja — das ist der Punkt einer „neuen Laufzeit". Wer einen Kredit mit 25 Jahren Rest in einen frischen 30-Jahres-Kredit umschuldet, verlängert die Gesamtlaufzeit um 5 Jahre. Niedrigere Rate, aber mehr Gesamtzinsen — es sei denn, Sie zahlen weiterhin auf altem Niveau (die meisten Banken erlauben Sondertilgungen ohne Strafe).
Was, wenn der Rechner „Erreicht den Break-even nie" anzeigt?
Bedeutet: Die neue Rate ist höher als die aktuelle — meist, weil die neue Laufzeit deutlich kürzer ist. Eine Umschuldung in eine kürzere Laufzeit zum schnelleren Abbezahlen ist sinnvoll (Sie sparen Gesamtzinsen), die Abschlusskosten kommen aber nicht über den Cashflow zurück. Schauen Sie stattdessen auf die Gesamtersparnis.