Cómo funciona
La tasa de capitalización es el rendimiento anual sin apalancamiento de una inversión inmobiliaria, expresada como porcentaje del valor. Excluye la financiación — sin hipoteca, sin apalancamiento — para comparar la rentabilidad subyacente de dos edificios en igualdad. Cap rate = NOI / valor del inmueble, donde NOI (ingreso operativo neto) es renta anual menos gastos operativos (impuestos, seguro, mantenimiento, gestión, vacancias), pero ANTES de intereses hipotecarios, depreciación e impuestos de renta.
Por qué importa. Dos edificios al mismo precio pueden tener cap rates muy distintos si uno tiene rentas mayores o gastos menores. Un edificio «5 cap» con 50.000 $ NOI vale 1 M; uno «8 cap» con el mismo NOI vale 625.000 $. El mercado fija las cap rates: un edificio cotizando por encima del mercado tiene riesgo oculto (mantenimiento diferido, declive del barrio, riesgo de comercialización) o está realmente subvalorado.
Bandas típicas. Multifamiliar urbano premium: 4–5 %. Urbano secundario: 5–6,5 %. Suburbano / mercados pequeños: 6–8 %. Terciario / industrial: 7–9 %. Por encima del 10 % requiere escrutinio — el vendedor está descontando rotación de inquilinos, problemas estructurales o riesgo de localización. Las cap rates se comprimen con tipos bajos (inversores aceptan menos rendimiento cuando bonos y ahorro pagan menos) y se expanden con tipos altos. Es la métrica más observada en el inmobiliario comercial.
La fórmula
Usa siempre un NOI estabilizado — rentas realmente cobradas, no de mercado o proforma. Resta 5–10 % de vacancia incluso en edificios al 100 %. No incluyas capex (techo, climatización) en el NOI; va aparte al calcular cash-on-cash.
Ejemplo de cálculo
- Edificio: 80.000 $ renta bruta, 25.000 $ gastos, precio 750.000 $.
- NOI = 80.000 − 25.000 = 55.000 $. Cap Rate = 55.000 / 750.000 = 7,33 %.
Preguntas frecuentes
¿Diferencia entre cap rate y cash-on-cash?
Cap rate ignora el préstamo; cash-on-cash lo contabiliza. Cap = NOI / valor. Cash-on-cash = (NOI − servicio de deuda anual) / efectivo invertido (entrada + cierre + reservas). Con apalancamiento típicamente tienes cash-on-cash mayor que cap rate, porque el préstamo amplifica el retorno sobre capital propio — y también las pérdidas. Cap rate para comparar; cash-on-cash para tu economía específica.
¿Debo incluir mi tiempo gestionando?
Sí — al coste de un gestor externo (normalmente 6–10 % de la renta bruta en residencial, 4–6 % en comercial). Si autogestionas, cambias tiempo por efectivo. Excluir la comisión infla el NOI y tu cap rate, haciendo el trato parecer mejor de lo que es. La cap rate «real» para comparar debe incluir siempre una comisión de mercado, aunque la hagas tú.
¿Cómo afectan los tipos a las cap rates?
Inversamente, sobre todo. Cuando el bono a 10 años rinde 1 %, una cap del 4 % es atractiva (3 puntos de margen sobre riesgo cero). Cuando rinde 4,5 %, una cap del 4 % deja de ser sensata y los precios caen (cap rates suben) hasta que el margen se amplía. Las subidas de 2022–2024 dispararon expansión de cap rates de 100–150 pb en la mayoría de tipos de inmueble en EE. UU. — caídas de precio del 15–25 % con NOI constante. Por eso la cap rate es métrica forward-looking: la actual depende de los tipos futuros.