使い方
借り換えとは、既存のローンをより低い金利の新しいローン（多くの場合、新しい返済期間）に置き換えることです。判断のポイントは2つ：毎月いくら節約できるか、そして節約額が諸費用を上回るまで（損益分岐点）にどれくらいかかるか。それ以降は丸ごと節約になります。残債、現在の金利、残存年数、借り換え後の金利と期間、諸費用を入力すると、新しい月々支払い、月々の差額、損益分岐点、総節約額が表示されます。
計算式
P = 残債。r = 月利（年利 ÷ 12 を小数で表したもの）。n = 月数。諸費用 = 鑑定、事務手数料、登記費用などで、米国の住宅ローンでは通常借入額の2〜5%。総節約額は、新ローンを全期間返済した場合の総支払額と、現在のローンを残存期間で完済する場合の総支払額の差から、初期諸費用を引いたものです。
計算例
- 現状：残債320,000ドル、年利7.5%、残存25年。オファー：年利5.75%、30年、諸費用4,000ドル。
- 新しい月々の支払い ≈ 1,867ドル（現状2,365ドル）。月々の節約額 ≈ 498ドル。
- 損益分岐点：4,000 / 498 ≈ 8か月。これを過ぎれば丸ごと節約になります。ただし期間が長くなる分、繰上返済をしないと利息合計は増える点に注意。
よくある質問
借り換えが得になるには、あと何年その家に住む必要がありますか？
損益分岐点を余裕を持って超える期間（理想は2〜3倍）必要です。分岐点が8か月なら、2年以上住むなら明確に得です。1年以内に引っ越す予定なら、諸費用が節約額を上回る可能性が高くなります。
何%の金利低下があれば借り換えする価値がありますか？
昔ながらの目安は「1%以上」ですが、実際は残債・諸費用・居住予定期間によります。320,000ドルの住宅ローンなら0.5%の差でも2年未満で回収できることもあります。本ツールが正確な損益分岐点を出してくれるので、目安より自分のケースで確認しましょう。
借り換えるとローンの期間はリセットされますか？
はい、「新しい返済期間」の意味はまさにそれです。残存25年のローンを30年の新ローンに借り換えれば、総期間は5年伸びます。月々は減りますが、総利息は増えがちです（多くの金融機関は手数料なしで繰上返済を認めるため、月々の支払いを以前と同水準に保つことで圧縮できます）。
結果が「回収できません」と表示されたらどうすれば良いですか？
新しい月々の支払いが現在より高くなる場合（通常は新しい期間が大幅に短い場合）に表示されます。期間を短くして早く完済する借り換えは有効ですが（総利息は減ります）、諸費用は月々の節約では回収できません。代わりに「総節約額」を確認してください。