使い方
キャップレート（資本化率）は、不動産投資のレバレッジ無しの年間リターンを物件価値の割合で表したもの。住宅ローンや借入を除外し、両物件の純粋な利回りを公平に比較できるようにします。キャップレート = NOI ÷ 物件価値（NOI = 純営業収益 = 年間家賃収入 − 年間運営費用（税、保険、修繕、管理、空室引当））。住宅ローン金利、減価償却、所得税は控除「前」。
重要な理由：同価格の 2 物件でも、家賃水準や経費でキャップレートは大きく異なります。NOI 5 万ドルの「5 キャップ」物件は 100 万ドル、「8 キャップ」なら 62.5 万ドル。市場がキャップレートを決めるため、市場より高いキャップレートで取引される物件は隠れたリスク（先送り修繕、地域衰退、空室リスク）を含むか、本当に割安です。
典型レンジ。都市部プレミアム集合住宅：4〜5%。都市部セカンダリー：5〜6.5%。郊外・小規模市場：6〜8%。テナント／産業：7〜9%。10% 超：要精査 — 売主はテナント回転、構造問題、立地リスクを織り込み済み。低金利時はキャップレート圧縮（投資家は低利回りを許容）、高金利時は拡大。商業不動産で最も注視される単一指標。
計算式
常に安定化済み NOI を使用 — 実際に回収した家賃。市場相場やプロフォーマではなく。100% 入居でも 5〜10% の空室引当を控除。資本的支出（屋根、空調）は NOI に含めず、キャッシュ・オン・キャッシュ計算で別途扱います。
計算例
- 物件：年間家賃総額 80,000 ドル、運営費 25,000 ドル、価格 750,000 ドル。
- NOI = 80,000 − 25,000 = 55,000 ドル。キャップレート = 55,000 ÷ 750,000 = 7.33%。
よくある質問
キャップレートとキャッシュ・オン・キャッシュの違いは？
キャップレートはローンを無視、キャッシュ・オン・キャッシュは含めます。キャップ = NOI ÷ 価値。キャッシュ・オン・キャッシュ = (NOI − 年間返済) ÷ 投入現金（頭金 + 諸費用 + 初期準備金）。レバレッジ取得では通常キャッシュ・オン・キャッシュ > キャップレート — ローンが自己資本リターンを増幅、同時に損失も増幅。キャップレートは比較、キャッシュ・オン・キャッシュは個別案件の経済性に。
自分の管理時間も計上すべき？
はい — 第三者の物件管理会社の費用（住宅は通常総家賃の 6〜10%、商業は 4〜6%）として計上。自主管理は時間を現金に交換しているだけ。管理費を除外すると NOI とキャップレートが膨張し、案件が実態より良く見えます。比較用の「真の」キャップレートには、たとえ自分で管理しても市場相場の管理費を必ず含めてください。
金利はキャップレートにどう影響？
主に逆相関。10 年国債が 1% のとき 4% キャップは魅力的（3 ポイントのリスクプレミアム）。10 年が 4.5% に上昇すると 4% キャップは合理的なプレミアムでなくなり、価格は下落（キャップレートは上昇）してスプレッドが拡大。2022〜2024 の利上げで米国の多くの物件タイプで 100〜150 bp のキャップレート拡大 — NOI 一定なら 15〜25% の価格下落。したがってキャップレートは将来見通し指標：現時点のキャップレートは今後の金利動向に敏感。